国家发展改革委《关于报送关中平原城市群发展规划（送审稿）的请示》，1月15日公布的批复内容透露了两点信息：

其一，供给侧：以供给侧结构性改革为主线，加快培育发展新动能，拓展发展新空间，以建设具有国际影响力的国家级城市群为目标。

其二，强聚集：加快高端要素和现代产业集聚发展，提升人口和经济集聚水平，打造内陆改革开放新高地，充分发挥关中平原城市群对西北地区发展的核心引领作用。

如果说“供给侧”是为了平衡供需关系，那么“聚集水平”就是为了充实关中城市群经济总量！作为典型的单核省份，西安想要搞“聚集”，一定是面向11个市域行政区“吸血”。

因此，在资产配置这条漫长的道路上，尽量还是要避开三四线城市，哪怕是金光闪闪，也要避开这些貌似吞噬资本的深坑。

NO.2

人口红利的浪潮已经殆尽，下一个流量入口还未出现！

从农村人口到城市人口的流动已经触及瓶颈，但人才在城市间的流动却方兴未艾，这也是为什么天津租房落户、郑州给住房补贴、沈阳直助5万元、广州搞“人才绿卡”的原因。

如今，各大二线城市全部参与“抢人大战”，给人才开缺口，加速人才引进。为什么要抢人？人才就是生产力，深圳的产业更新、广州的制造业、杭州的互联网，都印证了这一点。最不济，人才引进也充沛了潜在市场。

人才的引进对于二线城市的崛起，是推进器的作用，还能够平衡一二线城市之间的差距。诸多强二线城市花样翻新的“抢人大战”，就是为城市经济总量角逐埋伏笔。过去引进人才偏重于高校毕业生，现在哪怕是中专，只要有一技之长，就会被抢掠。

投资房地产，最关键的因素，就是投资人口流动，其次是资金流向。只要有人，房产就能保温，人口充沛，无论是售价和租赁都能得到保障。

北京、上海之所以能够“保障”，关键因素就是人多（北京人口2170万，上海人口2302万）。就算政府不断的“驱散”（北京发生清理外地人口事件），各种层次的人口还是会聚焦这些核心一线城市。哪怕不能进入核心一线城市，环京（廊坊、燕郊）、环沪（昆山、苏州）、环深（珠海、江门）城市，也是不错的选择。但国内超级城市的人口聚集度，远低于国际水平，譬如日本、英国、韩国，这些核心城市人口聚集度将近全国的7%（东京人口占全国25%），而上海不过3%，但上海房价暴涨已经点明了问题关键，就是人口和经济聚集，推动了区域房价上涨。

“环渤海”区域城市人口净流出，表明了“环渤海”就业机会的收缩，人口为了发展机会、投资机会和社会配套等方面的机会，不断迁徙，搬出该区域，转而向净流入区域，比如浙江、安徽等区域。当然西北城市人口净流出情况更严重，这一点是普遍常识。

东部区域尽管土地狭窄，但GDP贡献大，占到一半之多；中西部区域尽管辽阔，但GDP占比较少，人口流失严重。这些流失的人口，不是老幼病残群体，而是年轻群体，一帮有思想有创造力的人口流失，城市将丧失活力。

西北地广人稀，产业稀缺，因此，西北区域买房子，只能看省会城市，除此之外，一概免谈！

哪怕是再牛掰的名企，也要掂量城市是否扛得住人口流失。

NO.3

城市现在最大的危机，不是政治安全，也不是老龄化，更不是库存，就是摆在我们眼皮底子下的“债务”（也可以说“金融维稳”）。

过去超常规的经济增速发展，清偿能力绝对有保障，但2011年国内经济减速之后，债务只涨不跌，经济始终探底，这意味着什么？增量市场到存量市场之后，三四线城市里，一些看似投资机会的地产项目，可能会在十五六年之后，变成一颗“毒丸”。

到时候会出现一个情况，一座城市的房子，有涨有跌，有活有死。

2017年12月23日，审计署公布了《财政部关于坚决制止地方政府违法违规举债遏制隐性债务增量情况的报告》，其中对地方债处置的态度如下：中央绝不会对地方债兜底！

中央坚持 “不救助”原则，做到“谁家的孩子谁抱”，坚决打消地方政府认为中央政府会“买单”的“幻觉”，也坚决打消金融机构认为政府会兜底的“幻觉”。

过去地方政府可以疯狂发债，现在不允许直接发债，就得通过各种平台运作，比如说扭曲的PPP和产业基金，这些都是地方政府的新融资渠道。但是我们看看比如金统贷（内蒙）、苏金在线（大连）、99财富（山西），貌似已经扛不住了，而这些都是地方直接控股平台。这些平台如果崩溃，将引发海啸，还是地震？

如果不想债务危机爆发（案例:：2012年河北省肃宁县尚村信用社破产），至少要清偿利息，但一些四五线城市根本就不具备这个能力，就算有地，也没有房企敢拿。于是，一个可怕的词汇浮出水面“地方政府破产”，（十八大将《地方政府破产法》提上日程），如果从法律上明确地方政府应当承担的债务风险责任，地方政府资不抵债的时候，允许地方政府宣告破产，并有一定的债务重组和债务清偿程序。

近来，一些省份主动承认数据造假，已经是勒紧裤腰带过日子，再往深里扒，是不是就在提前预告破产？

NO.4

一个现实情况，大家都比较清晰，就是制造业投资增速明显跟不上房地产和政府基建，这一点在2017年的西安表现的很明显。

而且一些数据也表明了民间投资增速下降幅度很大，民企对于投资没有了激情。

占据陕西省经济“半壁江山”的民间投资增速、比重双双下滑，民间投资增长乏力，2014-2016连续三年下滑，2016是-3.6%，2017年的数据还没有出来，相信即便良好，也是好的很有限。

如果说过去民间投资增长难度在于“融资难”，那如今政府很积极的给民企放贷款，融资难得到缓解，又承诺了保护“企业家精神”，应该说势头良好，但降至冰点的投资回报率让企业们算不过来账。

于是，两个点成为关键：一个是房地产（2017年1-11月西安市房地产固定资产投资2117万元，同比增长16.5%），一个是互联网（2017年1-11月西安市科技类产品产量平均增长46%）。土地收益可以清偿一定的债务，富余资金搞城市基建；互联网是主要增长点，可以获取资本市场关注，越是偏重，越受欢迎。

2017年，关于信息设备、通信设备、软件投资等投入，西安吸引了一批大佬，这就是有技术含量的投资，也是互联网给西安带来的好处。这些年来如BAT，还有做软件的，做电子通讯的这些企业表现都比较好，也说明了这一点。房地产拉动内需，搞活经济，又能平衡与支柱产业相关的经济链；互联网作为新兴服务业投资点，本身就是资本市场的宠儿，很容易获取资金源。

所以，作为官方媒体，华商报说了一些实话，在全国楼市高位回落、增长放缓的情况下，西安却一路超越，多项指标亮眼，甩掉了库存“包袱”，《西安去年一度出现无房可卖，今年稳住房价是关键！》

那西安市的房价，究竟是什么“稳住”的？就是要“虹吸效应”，把陕西省域之内人力物资全部聚集！

NO.5

一些比较悲观的朋友，觉得2018年“经济将迎来重大变化”，这几天网络信息铺天盖地发这些，搞不清楚是试水，还是谣言泡沫。

但有一些是可以揣摩的，就是这些言论字里行间都渗透着对于四五线城市的担忧，以及“金融维稳”理解，越是如此，投资房地产越要谨慎，避免“巨坑”。

对于一些产业本就稚嫩，发展陷入困境的西部小城，传统投资的稳增长边际效应在减弱，各环节拉动作用也大不如前。或许再过三五年之后，纯粹的投资会遭遇雷击，制造业的比重会再次减少，那个时候只剩房地产，再无新机会。

因此，看似形势一片大好，也要慎之又慎，投资优选省会房！