屋顶花园共用权

屋顶花园共用权

公共屋顶变成“私家”花园

　　2000年2月，西安市民王金领购买了西安一房地产开发公司开发的高层楼11层商品房一套（最顶层），该公司于2000年11月将该房交付给王。
因王先生购买的是顶层楼，上面有屋顶花园。在签订购房合同前后，他曾再三征询该公司销售人员，花园是否能与该房一并出售给他（王说如果能卖给他，他认为自己对屋顶具有维护保养权，并设想在屋顶搞一个观赏台）。但该公司售楼人员明确回答，屋顶是公共部分，不能出售给其中任何人，该单元住户对屋顶花园都有共同拥有权和享用权。 
到了2001年4月份，王先生的房屋即将装修完毕时，无意中到屋顶的发现让他疑惑而吃惊。原来宽敞的屋顶被拦腰竖起了约2米高6米长的一排铁栅栏，占了他卧室屋顶全部的“小花园”内已堆了许多土，并摆设了花草等，纯粹成了“私家”花园。经打问，对面单元一住户称开发商将屋顶花园给他了！
当王以屋顶的花园个人改建占用已对他造成侵权，并可能给他的居所带来不安全隐患等缘由，急忙找到开发商后，得到的答复是：我们已与人家签了买卖合同！王先生随后多次向开发商提出拆除屋顶栅栏并恢复原貌等要求，该公司也数次有业务领导出面协调，但最终没有拿出实际解决“屋顶花园”争议的理想方案。

将开发商告上法庭

　　8月16日，王在多次寻找开发商，但始终没有得到圆满答复的情况下，将加设在屋顶的部分铁栅栏扳倒！该公司第四次派人和他“调和”，但仍和王未对屋顶所有权等达成恰当的解决办法。但该公司提出，王如果不争纠屋顶花园这部分，公司可适当减少王家入住前的有关物业管理费用等条件。后来王金领又发现，对面住户将他推倒的栅栏再次扶好。
王金领始终认为，该公司对屋顶花园的处理明显违反了事先承诺。同时他多方查找有关法规条例，并请教专业律师，随即于8月20日向西安市莲湖区人民法院提起诉讼，要求法院依法确认被告将原告者的屋顶送给他人的行为无效，并判令被告收回屋顶花园供全楼住户共同使用。第二、赔偿他家因此迟迟不能入住的损失费每月1000元，直至入住等。
记者采访中，王先生及家人再三感慨：买房是人一辈子最大事情，没想到买房买了一堆问题。我们辛辛苦苦买到这套房，当初曾因为室内净高度不够而发生争议，这次又因为屋顶花园被占，给我家人在身心财力方面都平添负担。
对这起特殊诉讼，原告的代理人顾剑峰明确表态，该开发商将屋顶花园的使用权以合同的方式，有条件赠送给该楼一住户，违反了各级部门关于物业管理的有关规定，侵害了原告及楼内住户的利益和合法权益。他认为，屋顶、花园等公用部分已计入业主所购的房价内，开发商私下再卖或单独赠予某人，都侵害其他业主利益。

公共部分无权随意卖（送）

　　就屋顶花园的处理方式，记者近日曾以购房者身份，征询西安一些开发公司。像紫薇等几家品牌房产公司明确表态不卖公共的屋顶花园等，并尽可能给业主多创造类似的公共空间。也有一些公司销售人员不太了解如何处理屋顶花园的使用买卖权。但也有个别公司人员肯定地称，如果购房者要求，他们就卖，并认为这是开发商对自己“产品”的支配权利！……
今年6月1日前国家有关条文规定，任何人对屋顶部分单独所有权及买卖权都是不允许的。6月1日后新规定是，确实要买卖或赠予屋顶部分，1、开发商必须征得该楼全部业主同意；2、在业主买房前开发商必须向其明示；3、必须在房屋购买合同中注明。
前不久，央视二套《生活》栏目曾专门报道过某地类似的一楼盘屋顶花园争议案。开发商在该楼业主们都不知道且不同意的情况下，私自卖了屋顶。原告曾多次与其交涉，要求被告收回已卖出（送出）的屋顶，但被告局部同意收回。因此延误原告迟迟未能入住，在多次协商无满意结果的情况下，原告依法向法院起诉，以维护原告的合法权益，结果是业主胜诉！ 
建设部住宅建设与房地产开发处姜处长前不久明确指出，屋顶属于全体业主共同所有，要出售屋顶必须经过全体业主的共同同意。
记者获悉，10月15日，该案开庭审理。这起在西安为数不多的因屋顶花园隶属权引起的诉讼案，本报将继续关注。本报记者史西成